Le esecuzioni immobiliari ed in particolare le aste giudiziarie, per la rilevanza economica e le implicazioni giuridiche, legali e sociali che le caratterizzano, costituiscono, a nostro avviso, un tema centrale per il sistema economico finanziario del Paese.

Generalmente in un procedimento, oltre alla parte debitrice esecutata per insolvenza o per fallimento, sono coinvolti:

• istituti bancari, creditori in genere ovvero imprese fornitrici di beni o servizi;
• istituti mutuanti, che sovente finanziano l'aggiudicatario del bene all'asta con nuovi mutui;
• Tribunali, con le rispettive Cancellerie esecuzioni immobiliari o fallimentari;
• soggetti professionali (periti e consulenti tecnici, commercialisti, avvocati, curatori, etc.) coinvolti, a seconda dei casi, dalle varie procedure: Causa Civile, Concordato Preventivo, Divisione Giudiziale; Esecuzione Immobiliare, Espropriazione, Fallimento, Procedura Esattoriale;
• notai: vedasi al riguardo la normativa in tema di espropriazione forzata e di atti affidabili ai notai, di cui alla legge 3 agosto 1998 n. 302;
• potenziali acquirenti dei beni esecutati ed aggiudicatari dell'asta, cittadini ed imprese italiane nonché di altri paesi dell'Unione Europea, altri soggetti a livello internazionale legittimati all'acquisto di beni in Italia in funzione di specifiche normative o trattati;
• mezzi di comunicazione (dai quotidiani a Internet) nei quali, di volta in volta, viene data pubblicità dell'asta mediante la pubblicazione di specifici avvisi.

Una stima, al dicembre 2001, quantifica l'ammontare delle sofferenze interessate da procedure esecutive tradizionali di recupero crediti in circa e 36.300.000,00 (le sofferenze lorde del sistema bancario italiano, al novembre 2002 - da fonte ABI su dati Banca d'Italia - erano di circa 46,629 milioni di euro).

Si evidenzia che una procedura esecutiva individuale di tipo immobiliare ha un iter medio di cinque/sette anni, decorrente dalla fase di avvio della procedura presso il tribunale a quella del decreto di definitiva assegnazione del bene, in base a variabili legate al ribasso del prezzo per mancanza di offerte, ovvero in assenza - nel caso di aste con incanto che consentono, entro dieci giorni dall'aggiudicazione provvisoria - di rilanci da parte di terzi mediante l'aumento del prezzo di 1/6.

Per quanto ci concerne, si individuano almeno quattro fattori di criticità che caratterizzano le procedure esecutive immobiliari:

1. la difficoltà di reperire informazioni sul bene, in quanto spesso le informazioni reperibili nei fascicoli consultabili presso le Cancellerie sono carenti e decodificabili solo da addetti ai lavori; sovente non è possibile visionare il bene oggetto d'asta ovvero, se il Tribunale ha designato un custode, è necessario chiederne i dati in Cancelleria, contattarlo per prendere un appuntamento per la visita, effettuare un sopralluogo con un esperto;
2. la carenza, da parte del potenziale utente, di una adeguata cultura in tema di esecuzioni immobiliari; al riguardo, si ritiene che la conoscenza delle dinamiche elementari sia necessaria per favorire una maggiore propensione all'acquisto degli immobili attraverso l'iter delle aste immobiliari e possa costituire un elemento essenziale sia per accentuare la dinamicità delle vendite di beni esecutati sia per la contrazione dei tempi; pertanto, è stato predisposto, a cura di chi scrive, il Vademecum che segue (cfr. pag. 19);
3. l'assenza di un portale istituzionale in grado di costituire un sicuro e qualificato punto di riferimento per tutti i soggetti coinvolti e/o potenzialmente interessati, ovvero: un database che realizzi un archivio/vetrina funzionale alla pubblicità (legalmente intesa) degli esperimenti d'asta; un mezzo di aggiornamento ed informazione dei soggetti interessati; uno strumento di agevole consultazione da parte dei potenziali acquirenti;
4. la difficoltà di finanziare in tempi rapidi, mediante l'accensione di mutui, l'acquisto di beni all'asta; in questo senso, la recente convenzione stipulata dall'ABI con alcuni Tribunali, in quanto volta a favorire la concessione da parte di una banca del necessario finanziamento prima dell'asta, fatta salva l'erogazione solo nel caso di assegnazione definitiva del bene, costituisce un incentivo significativo.

L'obiettivo condiviso della piena integrazione nell'Unione Europea dovrebbe comportare per il sistema, oltre alla focalizzazione delle criticità, la capacità di innovare per competere con gli altri Paesi più dinamici. A tal fine si ritiene che alcuni opportuni correttivi legislativi volti a consentire procedure più snelle e tempi più rapidi, in combinazione con le vigenti norme in tema di espropriazione forzata e di atti affidabili ai notai, potranno costituire un fattore di accresciuta competitività ed efficienza.

                                                                                                   Fonte Legislazione ed approfondimenti Tecnoborsa