I fondi immobiliari sono stati introdotti, nel nostro ordinamento, dalla legge n. 86/94. La peculiarità di questi fondi consiste nella loro capacità di trasformare gli investimenti immobiliari in strumenti di natura finanziaria, conferendo ai beni immobili la funzione tipica di ogni bene di investimento e cioè la produzione di un rendimento competitivo. In quest’ottica permettono anche ai piccoli risparmiatori di investire nelle varie tipologie di immobili.

Il fondo immobiliare rappresenta, quindi, una tipologia di investimento caratterizzata dalla specificità dell’investire in immobili anziché in titoli mobiliari.

A livello internazionale, i primi fondi sono stati istituiti negli Stati Uniti alla fine del 1800. Quelli più comunemente trattati sono i Reits (Real Estate Investment Trusts - Fondi di Investimento Immobiliare), quotati al NYSE, le cui quote sono sottoscrivibili come un qualsiasi titolo azionario.

In Italia l’introduzione di questi strumenti di investimento è avvenuta secondo il modello del fondo chiuso: pertanto il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze prefissate; ne deriva che durante il periodo di durata del fondo la liquidabilità dell’investimento può essere assicurata solo dalla alienazione a terzi delle quote, frutto della negoziazione delle stesse su un mercato secondario.

Analogamente agli ordinari fondi comuni, anche per i fondi immobiliari vi è un gestore che raccoglie il danaro dei risparmiatori, ma, ed è qui la differenza principale, anziché investirlo in azioni o obbligazioni, lo utilizza per comprare immobili.

Essi sono strumenti di finanza immobiliare caratterizzati dalla concretezza dei prodotti immobiliari acquisiti. Ed è stato proprio questo aspetto che ha influito, non poco, sulla preferenza sempre più frequente da parte dei risparmiatori di questo tipo di investimento.

Da alcuni anni, dopo la forte riduzione dei tassi d’interesse prodotti dai BOT, i fondi immobiliari hanno riscontrato sempre maggiore apprezzamento; ciò per varie ragioni che andiamo ad esporre:

1. alternativa all’investimento immobiliare diretto;
2. accesso ai settori immobiliari più redditizi con investimenti modesti;
3. valore reale costante nel tempo e storicamente indicizzato all’inflazione;
4. garanzia di trasparenza nella gestione del fondo;
5. rischio patrimoniale limitato.

Il punto (e) è il più significativo poiché, di questi tempi, risponde alle più comuni esigenze: accettare i rendimenti contenuti ma salvaguardare il capitale impiegato.

In questo contesto si individuano nella affidabilità e nella trasparenza gli aspetti principali che caratterizzano i fondi comuni di investimento immobiliare.

L’affidabilità è garantita dal fatto che il gestore opera sotto la supervisione degli organi preposti al controllo: CONSOB, Banca d’Italia, Borsa Italiana, Banca depositaria.

La trasparenza è l’elemento che mantiene in contatto risparmiatore e gestore, in quanto quest’ultimo è chiamato, in virtù della funzione svolta, a pubblicare relazioni periodiche contenenti gli elementi che caratterizzano l’affidamento:

1. valore della quota;
2. descrizione minuziosa della composizione del patrimonio immobiliare dei fondi;
3. rendiconto delle modalità di gestione del fondo.

A differenza dei fondi mobiliari, il cui andamento si può seguire quotidianamente su giornali o siti Internet specializzati, il valore del patrimonio detenuto dai fondi immobiliari viene calcolato semestralmente, da periti indipendenti, attraverso la valutazione del valore degli immobili posseduti dal fondo. Tale valutazione, però, non corrisponde a quella a cui si possono effettivamente vendere le quote, poiché i fondi immobiliari italiani sono, come detto, di tipo “chiuso”.

Attraverso l’esempio si comprende meglio il concetto: se un investitore vuole uscire dal fondo, deve andare in Borsa e trovare un compratore; a quel punto il prezzo è governato dalla legge della domanda e dell’offerta. Ciò vuol dire che il prezzo di compravendita potrebbe essere diverso da quello corrispondente al valore reale del patrimonio di immobili posseduti.

La durata del fondo – e cioè il periodo al termine del quale il fondo si scioglie liquidando tutte le posizioni – è in genere superiore ai 10 anni.

Le commissioni, ovvero i costi, sono simili a quelli applicati ai fondi comuni tradizionali: una commissione d’ingresso, una commissione di gestione ed eventualmente un meccanismo simile alla cosiddetta “commissione di performance”, inteso come facoltà per il gestore di richiedere un “premio” se, alla fine dell’investimento (che trattandosi di un fondo chiuso corrisponde alla fine del fondo stesso) gli immobili si sono rivalutati oltre una certa soglia.

Per quanto concerne i rendimenti, salvo quanto già specificato in precedenza, in genere l’obiettivo di rendimento atteso dal sottoscrittore si attesta intorno al 5-6 per cento annuo.

Poiché, come detto, il valore corrente della quota può non rispecchiare di norma il valore reale del patrimonio, è consigliabile portare a termine l’investimento per godere pienamente dei guadagni realizzati.

 

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